Dünyada Konut Krizi Derinleşiyor, Çözüm Yolları Aranıyor

Günümüzde dünya nüfusunun yaklaşık beşte üçü şehirlerde yaşıyor, küresel GSYİH’nin (Gayri Safi Yurt İçi Hasıla) %80’ini şehirler üretiyor. 2050 yılında her üç kişiden ikisinin kentlerde yaşayacağı öngörülüyor. Şehirlerin bu hızlı büyümesi, çok sayıda fırsatı beraberinde getirirken aynı zamanda karmaşık sorunları da gündeme taşıyor. Bu sorunların bugün en görünür ve en etkili olanı ise neredeyse tüm dünyanın ortak başlığı haline gelen konut krizi.

Gelişmiş ülkeler başta olmak üzere hemen her ülkede yaşanan uygun fiyatlı konut krizi, özellikle pandemi dönemi ile büyük bir hız kazandı. Çin’de son yıllarda konut fiyatları hissedilir oranda düşüş eğilimi gösterse de dünyanın geri kalanında durum tam tersi. Bu konuyu verilerle derinleştirmek mümkün. Örneğin Kanada Toronto’da son 20 yılda hane geliri yaklaşık %30 artarken ortalama konut fiyatları ise %200’ün üzerinde artış yaşamış. Bugün Kanada genelinde aile gelirinin %30’u barınmaya harcanıyor. ABD’de ise bir kişinin toplam gelirinin %10’unu biriktirerek ev alması için gereken süre 1980’lerde 35 yıl iken günümüzde 53 yıla ulaşmış durumda.

OECD (Ekonomik İş Birliği ve Kalkınma Örgütü) verilerine göre dünya genelinde insanlar, gelirlerinin %40’ını barınma için harcıyor. Örneğin İspanya’da nüfusun yarısı gelirlerinin %40’ını kiraya ayırıyor. Öyle ki son on yılda İspanya genelinde kiralar %80 oranında artmış ve Madrid’ de son bir yılda konut fiyatlarında %20 artış yaşanmış. Almanya’da ise konut fiyatları 2008’den bu yana iki kat artarken Avrupa Birliği genelinde konut fiyatları son on yılda %50’den fazla artmış. Macaristan’daki artış oranı ise yaklaşık %175. Hollanda’da ortalama konut fiyatları, yıllık gelirin 10 katını aşmış durumdayken yalnızca son on yılda iki kat artmış. Lizbon, Budapeşte, Lüksemburg, Dublin gibi birçok büyükşehirde kiralardaki artış on yıl içinde %100’e yaklaşmış. 
Kısacası Avrupa’da, ABD’de ve Avustralya’da; özetle gelişmiş ülkelerin neredeyse tamamında bir konut krizi yaşanıyor. Benzer şekilde ülkemizde de son beş yılda hızla artan konut fiyatları ve kiralar nedeniyle, küresel tabloya paralel olarak ciddi bir uygun fiyatlı konut krizi ortaya çıkmış durumda. 

Bu durum, dünya genelinde özellikle düşük ve orta gelir gruplarını ile gençleri doğrudan etkiliyor. Avrupa’da 24–35 yaş aralığındaki bireylerin ev sahipliği oranı son yirmi yılda yüzde 6 azalırken, düşük gelirli hanelerde bu oran %10 gerilemiş durumda. Peki hem bizi hem de dünyanın büyük bir bölümünü etkileyen bu konut krizine karşı ne yapmak gerekiyor? 

Şehirleşme Hızlanmalı, Ama Hangi Yöne Doğru?

Ekonominin temel ilkelerinden biri, artan talep karşısında arzın artırılmasıdır. Bu da yükselen ihtiyaca karşılık hızla yeni konutlar üretilmesini zorunlu kılıyor. Ancak bu süreçte asıl öncelik, uygun fiyatlı konut üretimi olarak öne çıkıyor. Benzer şekilde, dünyanın birçok büyük kentinde sosyal konut projelerinin hızlanması ve yaygınlaşması gerekiyor. Bu projeler hem gençlerin hem de düşük gelirli hanelerin barınma sorununu çözmede hayati bir rol üstleniyor. 

Ancak birçok şehirde yeni sosyal konut alanı yaratmanın önündeki en büyük engel, uygun arazi bulmak. Büyük şehirlerde nüfus ve altyapı belirli bölgelerde sıkıştığı için merkezlerde yeni yapı üretmek neredeyse imkânsız hale gelebiliyor. Bu nedenle şehirlerin tek merkezli yapıdan uzaklaşarak yeni yaşam bölgelerine doğru genişlemesi gerekiyor. Bu genişleme, büyük altyapı yatırımlarını ve uzun vadeli planlamayı zorunlu kıldığı için çok daha organize ve bütüncül bir yaklaşım gerektiriyor.

Buna ek olarak, kentsel dönüşüm projeleri de uygun fiyatlı konut stokunu artırmak için etkin biçimde değerlendirilmelidir. Dünya genelinde yaklaşık bir milyar insanın düzensiz yapılarda, diğer bir ifadeyle gecekondularda yaşadığına dair çalışmalar bulunuyor. Bu alanların kapsamlı kentsel dönüşüm projeleriyle sosyal konutlara dönüştürülmesi, artan talebin karşılanmasında önemli katkılar sağlayacaktır. Benzer şekilde, kullanım dışı kalmış yapıların planlı projelerle barınma alanlarına kazandırılması da konut ihtiyacının giderilmesine yardımcı olacaktır. 

Tüm bu ihtiyaçları karşılamak için de ülkelerin finansman, uygun fiyatlı malzeme, yasal düzenlemeler, imar planları, kentsel dönüşüm projeleri gibi gereklilikleri bir resmi politika olarak hızlandırıp desteklemesi gerek. Yatırımcıların ve inşaat firmalarının desteklenmesi, planlı kentleşme için imar çalışmalarının yapılması, uygun finansman ve malzeme desteği sağlanması, düşük gelir grubuna kredi ve ödeme kolaylığı sağlanması gibi kararlı adımlarla orta vadede konut krizini dizginleyip etkilerini ortadan kaldırmak ve bir yandan da şehirlerdeki yapıları yenilemiş olmak mümkün. Bu yaklaşım hem toplumsal refahın artırılması hem de afet dayanıklılığının güçlendirilmesi için atılması gereken adımların ortak bir zeminde buluşması anlamına geliyor. Nitekim bugün ülkelerin neredeyse tamamı, bu bütüncül yaklaşıma ihtiyaç duyuyor.